Життя за парканом. Чи варто купувати квартиру в закритому ЖК?
Кияни вподобали закриті двори. Огорожі, відеокамери, вхід за перепустками — робиться все, аби відгородитися від зовнішнього світу. Це соціофобія чи новий тренд у житлобудуванні?
Житлові комплекси зі своїми "еко-системами" серед топ-продажів на ринку нерухомості. Люди купують, бо шукають безпечне середовище. Комфортне й добросусідське. Натомість вони готові поступитися частиною власної приватності. Але, як показує практика, не всім це підходить…
Нам вдалося з'ясувати, чи є переваги у постійного життя за парканом і чому все більше людей на це погоджуються.
Аби лишитися незаангажованим можливостями елітних ЖК, журналіст "Букв" поїхав на околицю міста до Ліпінки — історичної місцини між Мостицьким та Сирецьким масивами Києва. У 2011 році забудовник Stolitsa Group почав тут зводити однойменний житловий комплекс.
Компанію "Буквам" склав київський урбаніст Володимир Хенгістов. Далі — слово йому.
Компанію "Буквам" склав київський урбаніст Володимир Хенгістов. Далі — слово йому.
Хто впровадив закриті ЖК?
Першим в історії закритим районом для заможних містян, де було заборонено ходити "звичайним людям", вважають Бентон Плейс (Сент-Луїс).
Світовий лідер за кількістю приватних містечок — США. Донедавна в них проживало понад 11 млн осіб! Їхня кількість зростає щороку.
Зі Штатами за цим показником конкурують міста Китаю, Індії, Латинської Америки, а віднедавна — і пострадянського блоку.
Що об'єднує країни, де популярні закриті ЖК? Напевно, суттєва соціальна нерівність.
Київ — інший?
У нас рідше відгороджуються за класовим принципом. Серед містян все більше зростає запит на "повну безпеку".
Першим в історії закритим районом для заможних містян, де було заборонено ходити "звичайним людям", вважають Бентон Плейс (Сент-Луїс).
Світовий лідер за кількістю приватних містечок — США. Донедавна в них проживало понад 11 млн осіб! Їхня кількість зростає щороку.
Зі Штатами за цим показником конкурують міста Китаю, Індії, Латинської Америки, а віднедавна — і пострадянського блоку.
Що об'єднує країни, де популярні закриті ЖК? Напевно, суттєва соціальна нерівність.
Київ — інший?
У нас рідше відгороджуються за класовим принципом. Серед містян все більше зростає запит на "повну безпеку".
«Біля нашого будинку є великий і затишний простір, де можна спокійно відпочити — і куди можна з легким серцем відпустити дитину, не хвилюючись щохвилини, що з нею щось станеться», —
киянка Юлія, жителька закритого ЖК
То чи варто купувати квартиру в закритому ЖК?
5 факторів, що впливатимуть на рішення
5 факторів, що впливатимуть на рішення
1
Транспортне питання
Закриті ЖК займають чималу площу. Часто їх будують у віддалених від центру масивах. Дістатися до них зазвичай найпростіше автівкою.
До Ліпінки ведуть старі під'їзні шляхи (спадок радянської епохи). Вони розраховані на значно менший автомобільний трафік, аніж є зараз...
Це одна із найбільших проблем пострадянської забудови українських міст. Райони зводять фактично посеред поля. Як і на чому звідси виїжджатимуть нові жителі — мало кого турбує.
До Ліпінки ведуть старі під'їзні шляхи (спадок радянської епохи). Вони розраховані на значно менший автомобільний трафік, аніж є зараз...
Це одна із найбільших проблем пострадянської забудови українських міст. Райони зводять фактично посеред поля. Як і на чому звідси виїжджатимуть нові жителі — мало кого турбує.
На щастя, забудовник звів лише напівзакритий район. Є кілька автошляхів, якими можна і проїхати, і пройти.
Як правило, огороджені ЖК обурюють містян тим, що перекривають звичні для них пішохідні чи транспортні маршрути — і люди мають робити чималий гак в обхід. У цьому випадку все враховано.
Як правило, огороджені ЖК обурюють містян тим, що перекривають звичні для них пішохідні чи транспортні маршрути — і люди мають робити чималий гак в обхід. У цьому випадку все враховано.
2
Територія та внутрішні правила
У жовтні я повернувся з Варшави. Це мене наштовхує на певні порівняння. Своєю архітектурою "Ліпінка" нагадує нові житлові квартали, які зводять у Польщі. Тамтешні забудовники віддають перевагу невеликим будинкам, висота яких не перевищує 9 поверхів. Робиться усе, аби жити там було комфортно і зручно.
"Ліпінка" закрита лише частково. Містяни можуть гуляти вулицями ЖК, відвідувати крамниці та кав'ярні, відпочивати у невеликих скверах, облаштованих біля будинків.
"Ліпінка" закрита лише частково. Містяни можуть гуляти вулицями ЖК, відвідувати крамниці та кав'ярні, відпочивати у невеликих скверах, облаштованих біля будинків.
До внутрішніх дворів можуть потрапити лише місцеві. Цю територію вони сприймають як своєрідне "продовження квартири".
У поляків подвір'я завжди чисті й доглянуті, а жителям навіть не спадає на думку смітити чи галасувати. Тиша… Закриті двори перетворюються на затишне місце для відпочинку.
Житлова забудова спланована за принципом не кварталу, а радше мікрорайону. Двори прилягають до кількох будинків, чиї жителі сприймають їх як частину власного житла — а тому дбають про них.
Житлова забудова спланована за принципом не кварталу, а радше мікрорайону. Двори прилягають до кількох будинків, чиї жителі сприймають їх як частину власного житла — а тому дбають про них.
Між житловими будинками вдосталь вільного простору, який засаджують деревами і облаштовують дитячими та ігровими майданчиками.
На відміну від стандартних київських новобудов, де забудовники намагаються вигнати якомога більше поверхів, місцеві двори набагато комфортніші.
Забудовник зберіг оптимальну висотність, яка не тисне на людей.
Подумайте, чому багатьом так подобається київська історична забудова? Бо, крім її архітектурних принад, вона легко сприймається візуально і робить вулиці більш домашніми та комфортними.
Невисока поверховість полегшує знайомство із сусідами.
У кожному будинку ЖК — трохи більше 20 квартир. Мешканцям явно простіше знайти контакт одне з одним, ніж у типовому київському "бетонному монстрикові".
Забудовник зберіг оптимальну висотність, яка не тисне на людей.
Подумайте, чому багатьом так подобається київська історична забудова? Бо, крім її архітектурних принад, вона легко сприймається візуально і робить вулиці більш домашніми та комфортними.
Невисока поверховість полегшує знайомство із сусідами.
У кожному будинку ЖК — трохи більше 20 квартир. Мешканцям явно простіше знайти контакт одне з одним, ніж у типовому київському "бетонному монстрикові".
Фасади будинків доволі приємні: мінімалістичні, геометрично прості, зроблені у нейтральному тоні, який не дратує зір
Тут є своя "диктатура" — дозволено лише темні склопакети. Мешканці не можуть замінити їх на різнобарвні. І це справді круто.
Серед будинків було б легко "заблукати" на чималій території, якби не величезні номери на фасадах. Завдяки ним можна завжди зорієнтуватися.
3
Подвір'я — це комфорт і довіра
Забудовник Stolitsa Group подбав про локації для відпочинку дорослих. Передусім це доволі затишні палісадники, облаштовані вздовж обох фасадів кожного будинку. Там мешканці збираються на пікніки та барбекю. Натомість тут зовсім немає ресторанів чи кафе — усі вони розташовані поза житловими зонами.
Діти спокійно залишають на майданчиках іграшки, а велосипедисти можуть не переживати за свої велосипеди, припарковані на подвір'ях.
Tilda Publishing
Це — відчутний плюс закритих дворів. Тут люди значно більше довіряють своїм сусідам і не бояться залишити чи раптом загубити свої речі. Усі впевнені, що мимоволі залишене неодмінно знайдеться.
На жаль, у комплексі й досі не вирішили проблему із озелененням.
Для комфорту мешканців дуже важливі великі тінисті дерева. Саме вони, а не декоративні рослини, роблять чистішим повітря, захищають людей від сонця, створюють прохолоду влітку — і зменшують рівень міського шуму.
На жаль, у комплексі й досі не вирішили проблему із озелененням.
Для комфорту мешканців дуже важливі великі тінисті дерева. Саме вони, а не декоративні рослини, роблять чистішим повітря, захищають людей від сонця, створюють прохолоду влітку — і зменшують рівень міського шуму.
4
Атмосфера, інфраструктура та безпека
Перші поверхи — це, як правило, комерційні приміщення. Завбачливий забудовник дбає про те, аби тут відкривалося якнайбільше локацій, якими зручно користуватись усім.
Якщо згадати нові квартали, які будують у Варшаві, то там, здається, є все: не лише продуктові крамниці та перукарні, але й магазини, де можна придбати побутові чи домашні товари, спортивні зали та клуби бойових мистецтв, бібліотеки та дитячі секції.
Інфраструктура ЖК поки що не надто розлога. Район новий і, напевно, ще не встиг розростися.
Громадські заклади, розташовані по його периметру, відкриті для всіх містян. Переважно це кафе, продуктові крамниці та локальні сервіси, на кшталт аптеки чи салону краси.
Головним "якорем" став супермаркет NOVUS.
Якщо згадати нові квартали, які будують у Варшаві, то там, здається, є все: не лише продуктові крамниці та перукарні, але й магазини, де можна придбати побутові чи домашні товари, спортивні зали та клуби бойових мистецтв, бібліотеки та дитячі секції.
Інфраструктура ЖК поки що не надто розлога. Район новий і, напевно, ще не встиг розростися.
Громадські заклади, розташовані по його периметру, відкриті для всіх містян. Переважно це кафе, продуктові крамниці та локальні сервіси, на кшталт аптеки чи салону краси.
Головним "якорем" став супермаркет NOVUS.
Територія поза дворами має бути доступною для всіх. Це знову ж таки питання додаткової безпеки: чим більше містян ходитиме тутешніми вулицями — тим безпечнішими вони будуть.
У закритих дворах жителі захищені від "зальотних" компаній і не хвилюються за своє майно. Це відчутний плюс не лише для них, але й для їхніх гостей. Коли люди відчувають себе у безпеці, вони набагато легше зав'язують знайомства із сусідами.
Злочинців часто зупиняє не стільки охорона, яка може чогось не помітити чи не встигнути — а багато потенційних свідків, що гуляють вулицею.
Цікаво, що відкритості вулиць частково сприяє огорожа, яка виокремлює житлові двори. Це не глуха стіна, а решітчастий паркан, крізь який видно, що відбувається — з обох його боків.
Також кожен мешканець має у своєму будинку власну простору комірчину.
У закритих дворах жителі захищені від "зальотних" компаній і не хвилюються за своє майно. Це відчутний плюс не лише для них, але й для їхніх гостей. Коли люди відчувають себе у безпеці, вони набагато легше зав'язують знайомства із сусідами.
Злочинців часто зупиняє не стільки охорона, яка може чогось не помітити чи не встигнути — а багато потенційних свідків, що гуляють вулицею.
Цікаво, що відкритості вулиць частково сприяє огорожа, яка виокремлює житлові двори. Це не глуха стіна, а решітчастий паркан, крізь який видно, що відбувається — з обох його боків.
Також кожен мешканець має у своєму будинку власну простору комірчину.
Забудовник зробив 9-метрові балкони, перетворивши їх зі звалища різних речей в іще одне місце для комфортного відпочинку.
Повсюди на балконах — мангали та гамаки. Як то кажуть, у людей свої звички. Втім, якщо мешканці житлового комплексу хочуть проводити час разом — це означає, що жити поруч їм легко і спокійно.
5
Що із приватністю?
Забудовники пропонують різні варіанти, як можна закрити територію комплексу. Іноді вони вирішують, що потрібно охороняти чи не кожну локацію.
Такий "клубний" формат сприяє тому, що люди приділяють більше уваги своїм спільнотам — і життя кожного, закрите парканом від зовнішнього світу, стає відкритим для мешканців. До цього треба бути готовими тим, хто сподівався, що житиме абсолютно відокремлено від усіх.
Важливо, аби територію було поділено на приватну та громадську зони. Тоді відкриті магазини та кав'ярні стають місцем для знайомства і спілкування, а двори — місцем для відпочинку й дозвілля.
Такий "клубний" формат сприяє тому, що люди приділяють більше уваги своїм спільнотам — і життя кожного, закрите парканом від зовнішнього світу, стає відкритим для мешканців. До цього треба бути готовими тим, хто сподівався, що житиме абсолютно відокремлено від усіх.
Важливо, аби територію було поділено на приватну та громадську зони. Тоді відкриті магазини та кав'ярні стають місцем для знайомства і спілкування, а двори — місцем для відпочинку й дозвілля.
А що кажуть місцеві?
Про життя в закритому ЖК нам вдалося поговорити з місцевою мешканкою - блогеркою Поліною Солянко. Негативу не почули. Здається, дівчина не помилилась у
виборі житла.
виборі житла.
Наш комплекс як оазис серед гігантів, що розмістилися навколо. Коли навідуються гості, то відзначають цей факт і порівнюють його з європейськими аналогами. Це приємно.
Дуже задоволені сусідами. Ми з ними стали справжньою командою і спільними зусиллями робимо багато корисного для ЖК:
Мене чи чоловіка вже не дивує, коли пізно увечері ми бачимо десь самокат або забуті іграшки. Ніхто їх не вкраде. Батькам тут, звісно, дуже добре. Вони відпускають дітей на прогулянку комплексом або ж гратися на майданчики. Малеча завжди під наглядом.
Дуже задоволені сусідами. Ми з ними стали справжньою командою і спільними зусиллями робимо багато корисного для ЖК:
- У підвальних приміщеннях розмістили контейнери для сртування сміття (окрім тих, що знаходяться поруч із загальними смітниками).
- Займаємося озелененням комплексу: висадили дерева та розвели квітники.
- Піклуємося про безпечне проживання. Придбали вогнегасники та розмістили їх на кожному з шести поверхів. Тепер вогненебезпечні ситуації не лякають.
Мене чи чоловіка вже не дивує, коли пізно увечері ми бачимо десь самокат або забуті іграшки. Ніхто їх не вкраде. Батькам тут, звісно, дуже добре. Вони відпускають дітей на прогулянку комплексом або ж гратися на майданчики. Малеча завжди під наглядом.
Окей, то купувати чи ні?
Сімейним людям, які вважають, що саме там їхня родина буде у безпеці.
Містянам, які цінують спокій і тишу, адже паркан відгороджує їх від галасливих компаній.
Жителям, які втомилися від шуму великого міста і хочуть спілкуватися із людьми зі свого оточення.
Містянам, які цінують спокій і тишу, адже паркан відгороджує їх від галасливих компаній.
Жителям, які втомилися від шуму великого міста і хочуть спілкуватися із людьми зі свого оточення.
Активним мешканцям, які люблять влаштовувати гучні вечірки.
Людям, яким не подобається перебувати під наглядом відеокамер та охорони.
Містянам, що не прив'язані до власної автівки, адже найчастіше це єдиний транспорт, яким можна дістатися туди без особливих проблем.
Людям, яким не подобається перебувати під наглядом відеокамер та охорони.
Містянам, що не прив'язані до власної автівки, адже найчастіше це єдиний транспорт, яким можна дістатися туди без особливих проблем.
Так
Ні
Ймовірно, якщо ви читали цей текст із відчуттям комфорту, тоді такий тип ЖК для вас.
Наш прогноз: закритих житлових комплексів у Києві точно ставатиме дедалі більше. Це — і тренд, і пропозиція, яку диктує попит.
Забудовникам треба навчитися створювати комфортне і безпечне середовище. При цьому робити це якомога делікатніше, не додаючи проблем містянам.
Забудовникам треба навчитися створювати комфортне і безпечне середовище. При цьому робити це якомога делікатніше, не додаючи проблем містянам.
У цьому тексті є слушні поради для забудовників та споживачів, які формують попит на ринку нерухомості. Будь ласка, зробіть репост! Ми віримо, це підвищить рівень знань про містобудування, що допоможе Києву стати кращим!
Два тижні тому "Букви" пояснювали, чому відгородитися від сусідів — не найкраща ідея. Ми склали список із 12 правил і порад поводження з містом. Якби їх дотримувалися забудовники, а також самі кияни, столиця була би геть іншою. Але...
Як не псувати Київ: 12 правил і порад поводження з містом
© 2019
Ідея: Ростислав Буняк.
Експертиза: Володимир Хенгістов.
Експертиза: Володимир Хенгістов.
Репортер: Олександр Кужельний.
Дизайн: Анна Барахтянська.
Дизайн: Анна Барахтянська.
