Уже второй год рынок недвижимости в Украине переживает непростые времена. Если в 2019 году люди откладывали покупку жилья в ожидании результатов президентских выборов, то в 2020 году на рынок сильно повлияла эпидемия коронавируса. К этому процессу еще добавились проблемы с застройками “Укрбуда”.
По данным директора по продажам и маркетингу девелоперской компании CBS Holding Ярославы Чапко, в период карантина продажи жилья снизились на 15% – 30%.
Несмотря на это, эксперты и участники рынка не теряют сдержанного оптимизма. “Буквы” узнавали, есть ли для этого основания и что происходит на рынке недвижимости.
Как карантин повлиял на рынок?
Когда в Украине ввели карантин в середине марта, большинство игроков рынка надеялись, что он закончится в начале апреля. Однако карантин длился до конца мая, и это наложило отпечаток на рынок.
СEO и управляющий партнер компании DC Evolution Андрей Рыжиков отмечает, что покупатели как до карантина, так и после очень внимательно будут считать свои деньги.
“За период карантина большое количество людей осталось без работы или им скорректировали зарплаты, поэтому несмотря на колоссальный отложенный спрос, покупатели будут обращать свое внимание на объекты, в которых соблюдено соотношение цена/качество”, – отмечает эксперт.
Это главная тенденция на рынке жилой недвижимости в послекарантинный период. По словам Ярославы Чапко, у покупателей есть ожидания, что цены на жилье упадут на 20-25%. Однако вряд ли это случится при низкой рентабельности у застройщиков жилья эконом-класса. Например, если себестоимость строительства одного квадратного метра жилья составляет $800-900, то покупателю его продают за $1000.
Другая важная тенденция, которая определяла рынок жилой недвижимости, – покупатели готовы вкладывать больше в жилье лучшего качества. Следствием этого является резкое снижение продаж среди квартир эконом-класса. По данным руководителя проекта RUSANIV RESIDENCE Александра Изарова, по сравнению с февралем 2020 года продажи в этом сегменте упали на 90%.
По его мнению, главными причинами такого резкого падения привлекательности жилья эконом-класса является отсутствие гарантий от застройщиков, что объект будет достроен вовремя, низкое качество строительства объектов, а также отсутствие дополнительных объектов инфраструктуры – школ, детских садов и зеленых зон.
“Объекты эконом-класса оказались наиболее рисковыми для инвестиций, поскольку их строительство ведется в основном за счет средств покупателей. В условиях резкого снижения покупательской активности, застройщики были вынуждены приостановить строительные работы”, – отмечает Александр Изаров.
Третьей важной тенденцией на рынке недвижимости во время карантина является приостановление строительства жилых комплексов. Хотя законодательно не вводились ограничения для строительства жилья, многие компании почувствовали финансовый кризис. По данным Ольги Пилипенко из группы “Ковальская”, на сегодня строительные работы приостановлены на 50 жилых комплексах в Киеве и области. Это случилось из-за снижения спроса и логистических трудностей.
Также неизвестно, когда сдадут в эксплуатацию 22 жилых комплекса от скандального “Укрбуда”. Пока “Киевгорстрой”, который взялся их достраивать, сумел взять на баланс всего пять жилых комплексов. Однако ни один из них до сих пор не сдали в эксплуатацию.
Что с ценами на жилье?
По мнению директора по маркетингу комплекса POLARIS Home & Plaza Анжелики Саакян, до июля застройщики не будут повышать цены на жилье.
“Я считаю, что в нынешних условиях пересмотр цен не будет отвечать покупательским ожиданиям. Нынешние цены были установлены еще в январе 2019 года, в них был заложен курс 27-28 грн за доллар. Поэтому на сегодня нет объективных причин менять ценники”, – утверждает эксперт.
По данным LUN, в среднем 1 кв. метр жилья эконом-класса в Киеве стоит 17 тыс. грн, комфорт-класса – 21,3 тыс. грн, бизнес-класса – 36,3 тыс. грн, элитное жилье – 70 тыс. грн за квадратный метр.
Что касается районов Киева, то самое дорогое жилье в Печерском и Шевченковском районах – 47,7 тыс. грн и 32 тыс. грн. за кв. м. Дешевле – в Дарницком и Деснянском – 20,2 тыс. грн и 19,2 тыс. грн за кв. м.
По мнению Анжелики Саакян, средние цены на первичном рынке Киева в начале лета будут оставаться стабильными, колебания будут в диапазоне 1-2%. Но это при условии стабильности национальной валюты и понятной и прогнозируемой экономической ситуации.
Начиная со второй половины марта, некоторые компании ввели специальные акции по фиксированию курса доллара на отметке от 24-25 грн для привлечения покупателей, которые хранят свои сбережения в национальной валюте. Однако эти акции оказались неэффективными. По данным Александра Изарова, количество сделок в этом сегменте выросло максимум на 10%.
Как рынок будет выходить из кризиса?
По мнению экспертов, рынок первичной недвижимости сможет выйти из кризиса через 6 месяцев. Главным индикатором, что рынок начинает оживать, будет возобновление строительства на замороженных объектах.
По данным Изарова, треть застройщиков вынуждена искать сторонних инвесторов, чтобы завершить уже начатые проекты. Лишь пятая часть девелоперов обладает достаточными средствами, чтобы продолжить строительство без привлечения средств покупателей жилья. Практически все проекты, которые реализуются за счет застройщиков, являются партнерскими – в которых принимают участие, как минимум, 2 девелопера.
В начале мая количество звонков в отделы продаж жилых комплексов выросло на 10-15%. Если такая тенденция продолжится, то к середине июня количество сделок на первичном рынке может увеличиться на 7-8% по сравнению с началом апреля. При этом 80% продаж будет сконцентрировано именно на объектах новых форматов жилья, которые предлагают своим покупателям не только квадратные метры, но и различные удобства.
“Стабилизация на валютном рынке, фиксация курса национальной валюты на отметке 27 грн за доллар дают возможность потенциальным покупателям вернуться на рынок. По моему мнению, наиболее активным будет сегмент покупателей, которые покупают квартиры с целью сохранения капитала и инвестиционных вложений: их доля составит до 75% от всех совершенных сделок”, – считает Изаров.
Что касается долгосрочных прогнозов, то по мнению экспертов, многое будет зависеть от экономической и политической стабильности в стране, от эффективности антикризисных мер правительства.
“Участники рынка для того, чтобы завершить начатые строительные объекты, остро нуждаются в возможности привлечь краткосрочные кредитные средства под минимальные проценты. Потенциальные покупатели должны понимать, на что они могут рассчитывать ближайшие 6 месяцев. Поэтому без стратегической поддержки государства первичный рынок строительства жилья может столкнуться с такими вызовами, как появление новых долгостроев”, – подытожил Александр Изаров.