Вже другий рік ринок нерухомості в Україні переживає непрості часи. Якщо у 2019 році люди відкладали купівлю житла в очікуванні результатів президентських виборів, то у 2020 році на ринок сильно вплинула епідемія коронавірусу. До цього процесу ще додалися проблеми з забудовами “Укрбуду”.

За даними директора з продажу та маркетингу девелоперської компанії CBS Holding Ярослави Чапко, у період карантину продажі житла знизились на 15%-30%. 

Незважаючи на це, експерти та учасники ринку не втрачають стриманого оптимізму. “Букви” дізнавались, чи є для цього підстави і що відбувається на ринку нерухомості.

Як карантин вплинув на ринок?

Коли в Україні запровадили карантин у середині березня, більшість гравців ринку сподівались, що він закінчиться на початку квітня. Однак карантин тривав аж до кінця травня, і це наклало відбиток на ринок.

СEO та керуючий партнер компанії DC Evolution Андрій Рижиков зазначає, що покупці як до карантину, так і після дуже уважно рахуватимуть свої гроші.

“За період карантину дуже багато людей залишилися без роботи або їм скоригували зарплати, тому попри колосальний відкладений попит, покупці будуть звертати свою увагу на об’єкти, в яких дотримано співвідношення ціна/якість”, – зазначає експерт.

Це – головна тенденція на ринку житлової нерухомості в післякарантинний період. За словами Ярослави Чапко, у покупців є очікування, що ціни на житло впадуть на 20-25%. Однак навряд чи це трапиться через низьку рентабельність у забудовників житла економ-класу. Наприклад, якщо собівартість будівництва одного квадратного метра житла складає $800-900, то покупцеві його продають за $1000.

Інша важлива тенденція, яка визначала ринок житлової нерухомості, – покупці готові вкладати більше в житло кращої якості. Наслідком цього є різке зниження продажів серед квартир економ-класу. За даними керівника проєкту RUSANIV RESIDENCE Олександра Ізарова, порівняно з лютим 2020 року продажі в цьому сегменті впали на 90%.

На його думку, головними причинами такого різкого падіння привабливості житла економ-класу є відсутність гарантій від забудовників, що об’єкт буде добудовано вчасно, низька якість будівництва об’єктів, а також відсутність додаткових об’єктів інфраструктури – шкіл, дитячих садочків та зелених зон.

“Об’єкти економ-класу виявилися найбільш ризиковими для інвестицій, оскільки їхнє будівництво ведеться переважно за рахунок коштів покупців. В умовах різкого зниження купівельної активності, забудовники були змушені призупинити будівельні роботи”, – зауважує Олександр Ізаров.

Третьою важливою тенденцією на ринку нерухомості під час карантину є призупинення будівництва житлових комплексів. Хоча законодавчо не вводились обмеження для будівництва житла, багато компаній відчули фінансову кризу. За даними Ольги Пилипенко з групи “Ковальська”, на сьогодні будівельні роботи призупинені на 50 житлових комплексах у Києві та області. Це трапилось через зниження попиту та логістичні труднощі.

Також невідомо, коли здадуть в експлуатацію 22 житлові комплекси від скандального “Укрбуду”. Поки що “Київміськбуд”, який взявся їх добудовувати, зумів взяти на баланс лише п’ять житлових комплексів. Однак жоден з них досі не здали в експлуатацію.

Що з цінами на житло?

На думку директора з маркетингу комплексу POLARIS Home & Plaza Анжеліки Саакян, до липня забудовники не будуть підвищувати ціни на житло. 

“Я вважаю, що в нинішніх умовах перегляд цін не відповідатиме купівельним очікуванням. Нинішні ціни були встановлені ще в січні 2019 року, в них було закладено курс 27-28 грн за долар. Тому на сьогодні немає об’єктивних причин змінювати цінники”, – стверджує експертка.

За даними LUN, в середньому 1 кв. метр житла економ-класу в Києві коштує 17 тис. грн, комфорт-класу – 21,3 тис. грн, бізнес-класу – 36,3 тис. грн, елітне житло – 70 тис. грн за квадратний метр.

Щодо районів Києва, то найдорожче житло в Печерському та Шевченківському районах – 47,7 тис. грн та 32 тис. грн. за кв. м. Найдешевше – в Дарницькому і Деснянському – 20,2 тис. грн та 19,2 тис. грн за кв. м.

На думку Анжеліки Саакян, середні ціни на первинному ринку Києва на початку літа залишатимуться стабільними, коливання будуть в діапазоні 1-2%. Але це за умови стабільності національної валюти і зрозумілої та прогнозованої економічної ситуації.

Починаючи з другої половини березня, деякі компанії запровадили спеціальні акції з фіксування курсу долара на позначці від 24-25 грн для залучення покупців, які зберігають свої заощадження в національній валюті. Однак ці акції виявились неефективними. За даними Олександра Ізарова, кількість угод в цьому сегменті зросла максимум на 10%.

Як ринок буде виходити з кризи?

На думку експертів, ринок первинної нерухомості зможе вийти з кризи через 6 місяців. Головним індикатором, що ринок починає оживати, буде відновлення будівництва на заморожених об’єктах.

За даними Ізарова, третина забудовників змушена шукати сторонніх інвесторів, щоб завершити вже розпочаті проєкти. Лише п’ята частина девелоперів володіє достатніми коштами, щоб продовжити будівництво без залучення коштів покупців житла. Практично всі проєкти, які реалізуються за рахунок забудовників, є партнерськими – в яких беруть участь, як мінімум, 2 девелопери.

На початку травня кількість дзвінків у відділи продажів житлових комплексів зросла на 10-15%. Якщо така тенденція продовжиться, то до середини червня кількість угод на первинному ринку може збільшитися на 7-8% порівняно з початком квітня. При цьому до 80% продажів буде сконцентровано саме на об’єктах нових форматів житла, які пропонують своїм покупцям не лише квадратні метри, а й різні зручності.

“Стабілізація на валютному ринку, фіксація курсу національної валюти на позначці 27 грн за долар дають можливість потенційним покупцям повернутися на ринок. На мою думку, найбільш активним буде сегмент покупців, які купують квартири з метою збереження капіталу та інвестиційних вкладень: їхня частка складе до 75% від усіх здійснених угод”, – вважає Ізаров.

Що стосується довгострокових прогнозів, то на думку експертів, багато чого буде залежати від економічної та політичної стабільності в країні, від ефективності антикризових заходів уряду.

“Учасники ринку для того, щоб завершити розпочаті будівельні об’єкти, гостро потребують можливості залучити короткострокові кредитні кошти під мінімальні відсотки. Потенційні покупці мають розуміти, на що вони можуть розраховувати найближчі 6 місяців. Тому без стратегічної підтримки держави первинний ринок будівництва житла може зіткнутися з такими викликами, як поява нових довгобудів”, – підсумував Олександр Ізаров.