Вітчизняний ринок нерухомості більше нагадує ходіння з зав’язаними очима по мінному полю. І проблема тут не лише в відсутності нормального регулювання з боку держави, постійних віражах економіки та курсу валют, а й в недоброчесних забудовниках. І таким може виявитись навіть, на перший погляд, респектабельна компанія та відомий бізнесмен. Адже часто вони діють за схемами, відкатаними ще за часів Леоніда Черновецького.
Місяць тому, 31 липня, Октябрьський районний суд міста Полтави виніс дві ухвали в рамках справи № 554/6995/20 – про накладення арешту на майно та заборону вчинення дій. Будь-який суд першої інстанції виносить такі рішення десятками щотижня, однак цей випадок є особливим одразу з декількох причин.
Перша з них – обидві ухвали стосуються подій, що відбуваються в Києві, юридичних осіб, які зареєстровані в Києві, і нерухомості, розміщеної теж в Києві. Чому ж Полтава? Це питання стає риторичним, якщо згадати, хто саме є кінцевим бенефіціаром компаній та майна, на яке було накладено арешт.
Друга причина – ініціатором накладення арешту, як і ініціатором кримінальної справи в рамках якої був накладений арешт, був не абихто, а Державне бюро розслідувань разом з Офісом генпрокурора.
І третя, головна, причина – початку кримінального переслідування і винесенню цих ухвал передувала афера, яка може залишити без дбайливо відкладених коштів і без омріяного власного житла десятки, якщо не сотні, київських сімей.
Однак повернімось до ухвал, а саме до тієї з них, якою було накладено арешт на дві земельні ділянки, розміром 6,1960 га (кадастровий номер 8000000000:90:305:0002) та 23,716 га (кадастровий номер 8000000000:90:305:0001).
На перший погляд, нічого цікавого в цих ділянках нема (не враховуючи того, що це майже 30 гектарів вільної землі в Києві) – вони знаходяться на 22 кілометрі Харківського шосе і перебувають у власності держави, в особі, звісно ж, Київської міської державної адміністрації. Постійним користувачем цих ділянок є Національна академія внутрішніх справ, про що свідчать відповідні записи в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
До чого тут Вавриш? Це ціла історія з елементами детективу, але в першу чергу – на цих ділянках його “SAGA Development” будує ЖК “O2 Residence”. Вся ця інформація є на сайті самого житлового комплексу.
В розділі “Документація” сайту також є вказівки на те, що будівництво здійснюється саме на згаданих вище ділянках (зверніть увагу на назву компанії, що підкреслена, до неї ми повернемось трохи згодом).
До речі, квартири в ЖК “O2 Residence” активно продають і зараз, попри те, що в розділі реєстрації обтяжень Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стосовно обох ділянок, на яких розміщений житловий комплекс, присутній запис про заборону вчинення будь-яких дій з цими ділянками. Будь-яких – це, в тому числі і заборона на продовження будівництва на цих ділянках.
Якщо перекласти попередній абзац з судової на українську, то можна припустити, що мала місце досить популярна схема забудови державних та комунальних земель приватними будівлями – між девелоперською компанією і власником або користувачем ділянки (замовник) укладається договір, за умовами якого, за кошти власника або користувача на його земельній ділянці будується житлова або комерційна нерухомість, яка після здачі в експлуатацію переходить у власність замовника. А далі – непередбачувані витрати, ціна будівництва зростає, стихії, катаклізми, цунамі й повені – і в кінцевому результаті власник або користувач земельної ділянки отримує лише невеличку частку від збудованого об’єкта – решту забирає собі компанія-девелопер в рахунок вартості будівельних робіт. Зазвичай, компанія-девелопер знає наперед фінал такої історії і спокійно продає ті квадратні метри, які на цей час їй не належать.
Цікавим штрихом до даної ситуації є те, що “О2 Residence” будується на земельних ділянках, які взагалі не призначені для будівництва житлової та комерційної нерухомості – в них інше цільове призначення. Іншими словами, навіть якби вдалось їх добудувати, виникли б проблеми з введення в експлуатацію, тобто здачі готових об’єктів – і люди, які б придбали там квартири – все одно не змогли б оформити на них право власності.
Однак ця вся схема – далеко не фінал історії. Вище ви могли звернути увагу на назву ще однієї компанії – ТОВ “Фірма “Резон”. Згідно з документами, розміщеними на сайті ЖК, представник цієї компанії здійснює технічний нагляд за будівництвом “О2 Residence”. Якщо поцікавитись бенефіціарами ТОВ “Фірма “Резон”, то можна дізнатись, що одним з них є акціонерне товариство “Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд “Ельбрус”, яким керує Скурський Кирило Олегович.
Пан Скурський відомий не як інвестор, бізнесмен і керівник двадцятимільйонного інвестфонду, а як людина, на яку оформлено один з автомобілів, що супроводжують Андрія Богдана (ексочільника Офісу президента), що цікаво з огляду на те, що в ЗМІ неодноразово публікувались журналістські розслідування про міцну і давню дружбу Андрія Вавриша та Андрія Богдана і про зв’язок між Богданом та паном Скурським..
Якщо ж скласти все сказане вище докупи, то виходить, що житловий комплекс “О2 Residence” будується на земельних ділянках, які не належать і не орендуються забудовником чи компанією від імені якої укладаються договори купівлі-продажу (інвестування) майбутніх квартир та нежитлових приміщень, будівництво житлової та комерційної нерухомості на цій землі суперечить чинному законодавству і в майбутньому зробить неможливим здачу будинків в експлуатацію, а вишенькою на цьому тортику є те, що будівництво ЖК і технічний нагляд за будівництвом – здійснюють одні й ті ж люди через сітку афілійованих компаній. Чи варто інвестувати в такий об’єкт? Ну навіть не знаю, вирішуйте самі.
Уважний читач міг помітити, що на самому початку йшлося про дві ухвали Октябрьського райсуду Полтави. Друга ухвала за тематикою аналогічна першій – йдеться про накладення арешту і заборону здійснення будівельної діяльності на ряді земельних ділянок. Тільки цього разу вже не під ЖК “О2 Residence”, а під ЖК “Новий Поділ”, розташований в районі вулиць Набережно-Хрещатицької та Набережно-Лугової у Подільському районі Києва. В цій ухвалі також фігурує ТОВ “SAGA Development”, а також ряд інших компаній і підприємств – ПАТ “Київський річковий порт”, ПАТ “ТОРГРІЧТРАНС”, ТОВ “Ріверсайд Девелопмент ЛТД”, ТОВ “Perfect Group”.
Специфіка даної схеми трохи відрізняється від попередньої – в даному випадку забудовник планує реконструювати вже наявні на земельних ділянках об’єкти нерухомого майна під багатоцільовий комплекс. Натомість містобудівні умови, вилучені слідчими, та проєктна документація ЖК свідчать про те, що планується будувати звичайнісінький житловий комплекс – будівництво якого суперечить цільовому призначенню земельних ділянок (для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури, інших будівель громадської забудови). Іншими словами, на території, призначеній для розміщення ринку та адміністративних будівель, Андрій Вавриш та його компанія планують розмістити повноцінний житловий комплекс на кілька сотень квартир. Не думаю, що потрібно пояснювати те, що жодної інфраструктури для обслуговування такого об’єкту в даній місцевості немає.
Ну і на додачу, територія, на якій ТОВ “SAGA Development” хоче розмістити ЖК “Новий Поділ” – належить до історичної місцевості Києва, докази чого слідством були надані суду при обґрунтуванні клопотання про заборону будівництва і накладення арешту на земельні ділянки.
Ось така історія про інвестиційний клімат на ринку київської нерухомості. Сподіваюсь, витрачений на підготовку цього матеріалу час допоможе комусь не втратити свої кошти, а головне – час та здоров’я через співпрацю з недобросовісними підприємцями.