Ми вже згадували, як збираються провести найбільший продаж державного активу — Об’єднаної гірничо-хімічної компанії — після передачі в руки індійського мільярдера Лакшмі Міттала “Криворіжсталі” у 2005 році. Також розповідали про тріаж як систему розподілу державних компаній — що приватизувати, що залишити, що передати в концесію.
Цього разу деталізуємо потенційну приватизацію 4-зіркового готелю в самому центрі столиці — President Hotel, 100% статутного капіталу котрого належать державі. Споруда належить до п’ятірки готелів центральної частини Києва за обсягом номерного фонду.
Відповідно до інформації з вебсайту Фонду держмайна, загальна площа території комплексу — 1,913 га. Варто зауважити, що після того, як набрав чинності Закон України “Про державне регулювання діяльності щодо організації та проведення азартних ігор”, 4-зірковий статус дає можливість організувати у приміщенні “Президент-готелю” зал гральних автоматів.
Минулого року ФДМУ провів приватизацію готелю “Дніпро” в центрі Києва. На електронному аукціоні малої приватизації його вдалося продати за 1,1 млрд грн. Але з “Президент-готелем” усе значно складніше.
По-перше, він у 2,5 рази більший за площею. По-друге, на відміну від “Дніпра”, це об’єкт великої приватизації — його балансова вартість перевищує 250 млн грн. По-третє, весь комплекс перебуває у довготривалій оренді. Цей факт, імовірно, вплине на бажання інвесторів вкладати в нього гроші.
У 2009 році, коли готель був під управлінням Державного управління справами, готельний комплекс та інші активи до 2034 року здали в оренду ТОВ “БК “Квадр”. Відтоді компанія має контроль над готелем.
До слова, “Квадр” пов’язують з одеськими бізнесменами Борисом Кауфманом та Олександром Грановським (не плутати з особою з найближчого оточення Порошенка). Можна ознайомитись і з фінансовим станом компанії “Квадр”. Сукупний дохід компанії у 2019 році становив понад 38 млн грн, у 2020-му, ймовірно, через карантинні обмеження, компанія отримала 8,5 млн грн збитку.
Карантин також вплинув на прибутки самого ПрАТ “Президент-готель”. Платежі за договорами оренди було знижено на 75% на період жорсткого карантину (з лютого по червень 2020 року).
Через це ПрАТ “Президент-готель” забезпечував лише часткову сплату дивідендів. Нестача обігових коштів негативно вплинула на фінансовий стан. Втім, на сьогодні дивіденди за 2019 та 2020 роки повністю сплачено.
Хай там як, “Президент-готель” є прибутковим протягом останніх 16 років і майже гарантовано залишиться прибутковим у майбутньому. За даними інвестиційного радника — компанії “Конкорд Капітал” — кумулятивний грошовий потік за договорами оренди з 2021 року до закінчення строку дії договору становитиме 880 млн гривень. Фактор прибутковості має позитивно вплинути на формування як стартової, так і фінальної ціни об’єкта, а також на кількість майбутніх учасників торгів.
Фінансові показники “Президент-готелю” за 2016-2020 роки. Джерело: prozvit.com
Як це зазвичай буває, практично будь-який державний актив “оповитий путами” судових процесів. “Президент-готель” не став винятком.
За словами інвестиційного банкіра з “Конкорд Капітал” Ігоря Мазепи, щоб максимізувати вартість активу, ПрАТ “Президент-готель” варто спробувати розірвати чинний договір оренди з ТОВ “БК “Квадр”. Наразі судові справи щодо цього тривають.
Фонд держмайна і сам готель ведуть активну роботу для розірвання договору оренди. У січні 2021 року ПрАТ “Президент-готель” подав позов про розірвання договорів оренди через порушення умов сплати орендної плати. Зі свого боку, орендар ТОВ “БК “Квадр” подав зустрічний позов з метою зменшення вартості місячної ренти.
У провадженні перебуває ще один позов про розірвання договору оренди, проте цей позов наразі — на стадії підготовчого провадження.
Об’єктивно, готель потрібно було приватизувати ще у 2009 році, а не здавати приміщення в оренду. Але враховуючи, як тоді відбувалася “олігархічна” приватизація — можливо, й добре, що готель залишився у держвласності до цього моменту. Проте історія не знає умовного способу.
Продовжувати утримувати готель на балансі держави сьогодні немає причин. Держава не повинна займатися готельним бізнесом, бо для цього є приватний сектор, який, власне, зараз і здійснює управління готелем. Держава має отримувати податки й бути регулятором для бізнесу.
Тому позиція Фонду держмайна у цьому випадку є зрозумілою — знайти для готелю нового власника на прозорому та конкурентному аукціоні, залучивши кошти до державного бюджету.
Варто окремо зазначити, що на приватизацію виставлять саме весь майновий комплекс готелю. Отже, новий власник отримає у власність як саму будівлю й інші активи, так і договір оренди, якщо його не вдасться розірвати до моменту приватизації. Якщо оренда готелю триватиме, новий власник зможе продовжити судові процеси, або обрати стабільний прибуток від оренди, а пізніше повністю взяти готель під управління.
Приватизація “Президент-готелю” — це не лише питання підвищення ефективності державних активів, але й фактор макроекономічної стабільності України.
Відповідно до меморандуму з Міжнародним валютним фондом, актив мали продати ще в першій половині 2019 року. Втім, попередньому керівництву Фонду держмайна з оточення експрезидента Петра Порошенка, який готувався до президентських перегонів, було не до того. Ігнорування вимог МВФ може негативно вплинути на здатність нашої держави залучати додаткові кошти з боку міжнародних фінансових інституцій в майбутньому.
Тепер це завдання покладено на нову команду Дмитра Сенниченка у Фонді держмайна. Певний час велика приватизація була законодавчо заблокована через пандемію COVID-19, але тепер інституційних перешкод для приватизації “Президент-готелю” немає. Тому об’єкт уже майже готовий до проведення аукціону. Чіткі та прозорі правила приватизації повинні створити належне підґрунтя для залучення компетентного інвестора до кінця 2021 року.